Формирование стоимости объекта строительства

[topics]

Большая часть расходов обычно входит в стоимость построенного объекта, однако некоторая часть из них сразу может быть списана в налоговые расходы. В сегодняшнем материале мы подробно рассмотрим наиболее частые вопросы, которые связаны с учетом различного рода затрат. А также в этой статье расскажем, каким именно образом можно создать стоимость объекта строительства.

Налог на землю

Сначала рассмотрим наиболее простой вопрос. Допустим, что определенное предприятие занимается строительством на принадлежащем ему земельном участке. Куда же тогда в данном случае нужно относить налог на землю? Как говорится в первом абзаце первого пункта 264 статьи и первом подпункте 7 пункта 272 статьи Налогового кодекса России, суммы земельного налога не входят в первоначальную стоимость строящегося объекта. Они признаются прочими расходами в отчетном периоде, в котором налог был начислен. В данных положениях налогового законодательства указано, что к прочим расходам, которые связаны с реализацией и производством, входят суммы сборов и налогов, которые начислены в установленном законом порядке. Исключением в этой ситуации будут расходы, которые указаны в 270 статье Налогового кодекса России.

Чиновники отмечают, что в случае реконструкции объекта недвижимости или проведении на участке строительства используется общий порядок налогового учета земельного налога. Вышесказанное подтверждается в письме Минфина России под номером 03-03-06 / 1/237 от 16.04.2007 года и письме под номером 03- 03-04 / 2/261 от 19.12.2006 года.

Судьи также отмечают, при создании стоимости объекта земельный налог не участвует. Имеется в виду объект, который строится на определенном земельном участке. Для примера приведем постановление ФАС Северо-Западного округа по делу под номером А44-1496 / 2008 от 2.03.2009 года. В нем указано, что дом и земельный участок, на котором стоит данный дом, - разные объекты основных средств. Из этого следует, что уплата земельного налога никоим образом не связана с созданием первоначальной стоимости здания. Подобные выводы содержатся и в постановлении ФАС Московского округа под номером КА-А40 / 10586-08 от 13.11.2008 года.

Фундамент, который предназначен для оборудования

Что касается расходов на фундамент для оборудования, то вся информация по этому поводу содержится в письме Минфина России под номером 03-05-05-01 / 5288 от 25.02.2013 года. Там были даны следующие рекомендации. Если специальный фундамент для производственного оборудования указан в проектных документах, а также документации технического учета как часть здания, то его стоимость считают в первоначальную стоимость здания. В другой ситуации расходы на формирование вышеуказанного фундамента нужно учитывать в первоначальную стоимость производственного оборудования, которое относится к движимому имуществу.

Важно отметить, что во вступлении к Общероссийскому классификатору основных фондов «ОК 013-94», который утвержден постановлением Госстандарта России под номером 359 от 26.12.1994 года, указано, что фундаменты под разного рода объектами (в частности, котлы, машины, станки, аппараты, котлы, генераторы), которые находятся внутри строений в их состав не входят. Они являются частью оборудования. Конечно, есть и исключения: фундаменты крупногабаритного оборудования, которые построены одновременно со зданием. Подобные фундаменты - неотъемлемые составляющие частей зданий.

Учет затрат на подключение электросетей

Никто из судей и чиновников до сих пор не может определиться с ответом по учету затрат на подключение электричества.

Вот, например, на основе письма Минфина Российской Федерации под номером 03-03-06 / 1/7019 от 19.02.2014 года финансисты считают, что расходы в виде платы за технологическое присоединение энергопринимающих устройств к электрическим сетям не имеют прямой связи с сооружением объекта, а также доведением его до приемлемого к использованию состояния. Вышеназванные расходы учитывают к прочим расходам на основе 49 подпункта первого пункта 264 статьи Налогового кодекса России.

Подобное мнение также высказано в письме УФНС РФ по г. Москве под номером 16-15 / 071664 @ от 7.08.2012 года и письме Минфина РФ под номером 03-03-06 / 1/28181 от 18.07.2013 года.

Однако в других письмах Минфина, которые были выпущены ранее (от 12.11.2008 года под номером 03-03-06 / 1/623 и от 17.07.2007 года под номером 03-03-06 / 1/495) выводы совсем другие, - противоположны. А подробнее: если объекты, которые строятся, будут работать только после налаживания электричества, то такое подключение - затраты по доведению объекта ОС до состояния, в котором он будет пригоден к полноценному использованию.

Это также выглядит логично.

Очевидно, основная проблема заключается в расплывчатости самого термина «доведение до состояния, пригодного к эксплуатации». Ведь данный термин трактуют по-разному.

Подобная ситуация получается и с судебной практикой. Просмотрев постановление ФАС Московского округа по делу под номером А40-70325 / 12-20-390 от 15.04.2013 года можно прийти к выводу, что расходы на оплату услуг по технологическому присоединению производственного объекта к электрическим сетям не имеют ничего общего с доведением его до пригодного к использованию состояния.

А вот, например, в постановлении под номером Ф05-14623 / 2013 от 21.11.2013 года так же суд отметил, что все расходы на подключение к существующей инфраструктуре города напрямую связаны с формированием основного средства и их нужно учитывать при определении его стоимости. Данные расходы списываются посредством начисления амортизации.

В результате можно сказать, что мнение суда не совпадает с точкой зрения специалистов Министерства финансов РФ.

Как же поступить в данном случае? Нужно узнать мнение местных налоговиков, а также желательно ознакомиться с местной арбитражной практикой. И уже после этого принимать нужные решения.

Дороги, заборы, площадки

А теперь возникает другой вопрос - как же поступить с такими вспомогательными объектами как площадки, дороги и заборы?

Как указано в письме Минфина под номером 03-03-01-04 / 1/201 от 25.04.2005 года расходы на данные элементы в состав первоначальной стоимости строящегося объекта не входят.

После этого специалисты финансового ведомства изменили мнение и в письме под номером 03-03-06 / 1/309 от 25.05.2007 года решили, что подобные расходы, при понесенные их до ввода объекта в эксплуатацию, создают его первоначальную стоимость и списываются по посредством начисления амортизации. А когда же спорные расходы понесены уже после введения данного объекта в эксплуатацию, то они создают отдельные объекты, которые не подлежат амортизации.

По мнению автора, чтобы решить данный вопрос, необходимо опираться на письмо Минфина РФ под номером 03-03-06 / 1/386 от 3.08.2012 года. Как отмечают финансисты, в нем, согласно Классификации основных средств ..., утвержденной постановлением Правительства России под номером 1 от 1.01.2002 года, до 5 амортизационной группы входят, в частности автомобильные дороги и производственные площадки с покрытием. Поэтому, при условии соответствия требованиям первого пункта 256 статьи Налогового кодекса России, площадки для организации парковки, автомобильные подъезды, используемые для получения дохода, могут быть отнесены к амортизированному имуществу.

Кроме этого также нашлось место и для сборов в Классификации основных средств. В зависимости от материала их изготовления, они упоминаются и в 4, и в 5, и в 6, и даже в 8 амортизационных группах.

Автор отмечает, что у предприятий существует возможность стоимость асфальтированных дорожек и площадок включить в стоимость объектов строительства в том случае, если их строительство закончено до введения данного объекта в эксплуатацию. Но наиболее выгодным вариантом будет включить данные объекты в качестве отдельных основных средств. Поскольку их эксплуатация короче время объекта недвижимости. Поэтому в такой ситуации они могут подлежать амортизации значительно раньше, нежели вышеупомянутый объект.

Входят ли коммуникации в стоимость объекта строительства?

Тема, касающаяся коммуникаций, наверное, будет сложной. Основная причина этого заключается в законодательной базе России, которая на эту тему не дает достаточно четких разъяснений. Законодательство дает возможность коммуникации, которые связанные с недвижимостью, учитывать как в состав объекта, который строится, так и как отдельные ОС.

С одной стороны, Классификацией основных фондов «ОК 013-94» определено, что в составе каждого отдельного дома как объекта ОС принадлежат коммуникации внутри здания, которые нужны для его эксплуатации. К ним относятся: внутренняя сеть канализации, газопровод и водопровод со всеми устройствами; система отопления, в том числе котельная установка, которая находится в самом здании; внутренняя сеть осветительной и силовой электропроводки со всей осветительной арматурой; лифты и подъемники; внутренние сигнализационные и телефонные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения.

Согласно определению, которое приведено в статье Федерального закона под номером 384-ФЗ от 30.12.2009 года, зданием называется результат строительства, представляющий собой объемную систему, в которую входят сети и системы инженерно-технического обеспечения, предназначенные для выполнения функций вентиляции, вертикального транспорта, водоснабжения, канализации, отопления и др.

Если же брать за основу шестой пункт, то предприятие признает инвентарным объектом частности отдельный комплекс конструктивно сочлененных предметов, которые составляют единое целое и используются с целью осуществления заданной работы. Этот комплекс - это один или несколько предметов определенного назначения (одного или разного), которые имеют общие принадлежности и приспособления, общее управление, смонтированные на одном фундаменте, в результате чего каждый предмет, входящий в комплекс, может выполнять свои функции только в комплексе, а не самостоятельно.

Так что можно сделать вывод, что основные средства коммуникации в качестве самостоятельных объектов учитывать нельзя, поскольку они не могут существовать отдельно от здания, в котором смонтированы.

Обратим ваше внимание на следующий аргумент финансистов: в случае проведения демонтажа коммуникаций зданию будет нанесен огромный ущерб. Это связано с тем, что инженерные системы имеют технологические приспособления и принадлежности с другими частями здания.

Также, если посмотреть с другой стороны, ныне действующее Положение по бухучету долгосрочных инвестиций, которое утверждено письмом Министерства финансов под номером 160 от 30.12.1993 года. Как считает автор, на основании пунктов «3.1.1», «3.1.2», «3.2.2» и «5.1.4» данного документа, все затраты на установку и строительство коммуникаций существует возможность отделить от общих строительных работ, а также учесть произведенные в коммуникации вложения в виде отдельных инвентарных объектов.

Как говорится в шестом пункте «ПБУ 6/01», если у одного объекта имеется несколько частей, сроки использования которых очень отличаются, то такие части будут учитываться как самостоятельные инвентарные объекты.

Чиновники соглашаются с письмом Министерства финансов под номером 03-03-06 / 2/203 от 23.10.2009 и говорят, что возможность самостоятельного учета коммуникаций вызвана наличием в Классификации ОС ... различных сроков амортизации. Также подобная мысль изложена и в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда под номером 09АП-3344/2007-АК от 12.04.2007 года.

Кроме этого автор отмечает, что данная неопределенность предприятиям дает возможность выбрать для себя тот вариант, который, по их мнению, будет наиболее удобным.