Налог при сдаче имущества в аренду: НДФЛ или УСН?

[1cwiki]

Рано или поздно у лица, которое сдает имущество в аренду, должен возникнуть вопрос: что лучше, платить НДФЛ или зарегистрировать индивидуального предпринимателя и платить налог при УСН с объектом налогообложения доходы. В сегодняшнем материале мы подробно рассмотрим, какой же налог будет выгодным в случае сдачи имущества в аренду.

Сначала рассмотрим НДФЛ. Например, в течение года была получена арендная плата в сумме 180 тысяч рублей, то есть ежемесячно по 15 тысяч рублей. Если посчитать, взяв за основу ставку налога (13 процентов), то налог на доходы физических лиц с суммы 180 тысяч рублей составит 23,4 тысячи рублей.

А теперь представим, что арендодатель зарегистрировался как ИП и с объектом налогообложения дохода выбрал упрощенную систему налогообложения. В данном случае налог будет составлять 6 процентов. Однако следует отметить, что кроме налога индивидуальный предприниматель еще должен платить взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование.

Размер взноса зависит от МРОТ, то есть от минимального размера оплаты труда.

МРОТ x Тариф x 12

В 2015 году в ПФР - это 18 610,80 рублей, и в ФОМС - 3 650,58 рублей.

Термин уплаты взносов до конца текущего года (до 31 декабря).

Также отмечаем, что взносы на пенсионное страхование делятся на 2 части. Первая из них - базовая, которая одинакова для всех индивидуальных предпринимателей. Вторая - это часть, которая выплачивается в случае превышения доходов над установленной законом суммой. Эта сумма составляет 300 тысяч рублей.

Если величина дохода равна вышеназванной сумме, то взносы рассчитываются исходя из произведения МРОТ, который был установлен на начало года, а также тарифа взносов увеличенного в двенадцать раз. Кроме этого лицо, которое сдает имущество в аренду, должно уплатить 1,0 процент от суммы дохода, которая за расчетный период составляет более 300 тысяч рублей.

МРОТxТарифx12 + (Доход - 300 000) x 1процент

При этом сумма взносов не может быть больше произведения восьмикратного МРОТ и повышенного в 12 раз тарифа взносов в ПФР.

Данную сумму нужно заплатить по окончании года. Получается, что взносы за +2015 год нужно внести не позднее 1 апреля 2016 года.

Допустим, что в предложенном нами примере, единственные доходы индивидуального предпринимателя - арендная плата. Соответственно, доходы не будут превышать вышеуказанную сумму 300 тысяч рублей. Поэтому взносы на пенсионное страхование надо будет оплатить только в базовой части.

Взносы в соответствии составят: в ПФР - 18 610,80 рублей, в ФОМС - 3 650,58 рублей. Общая сумма взносов будет равна 22261,38 рублям.

И сумма налога: 180 тысяч рублей * 6 процентов = 10800 рублей.

Однако в случае УСН индивидуальный предприниматель, который не имеет рабочих, на уплаченные взносы может уменьшить сумму налога.

Поскольку сумма налога меньше взносов, то его платить не нужно. В результате будут оплачены только взносы - 22261,38 рубля.

Рассмотрим еще один пример, когда арендодатель сдает 2 квартиры по 20 тысяч рублей ежемесячно и, соответственно, в год имеет доход 480 тысяч рублей.

Налог на доходы с указанной суммы будет составлять 62400 рублей (480 тысяч рублей * 13 процентов).

Когда арендодатель зарегистрировался как ИП.

Взносы: в ПФР - 18 610,80 рублей, в ФОМС - 3 650,58 рублей. Общая сумма взносов составляет 22261,38 рублей. Поскольку доход превысил 300 тысяч рублей, то нужно за превышение уплатить взносы.

(480 тысяч – 300 тысяч) * 1процент = 1800 рублей.

Общая сумма взносов

Сумма налога 480 тысяч * 6 процентов = 28,8 тысячи рублей.

Налог к оплате: 28800 - 22261,38 - 1800 = +4639 рублей. Налог округляется до целых рублей.

Получается, что всего было выплачено 22261,38 + 1800 + 4639 = 28 700,38 рублей.

Подводя итоги можно сказать, что экономия по налогам в предложенном втором примере получается существенная.

Однако для этого нужно зарегистрировать индивидуального предпринимателя и уплатить пошлину. В расчетах мы использовали период в один год. На самом деле налог нужно платить четыре раза за год авансовыми платежами. А для уменьшения налога на взносы их также целесообразно платить 4 раза в год. Взносы фактически не оплачены, поэтому налог на их сумму уменьшить вы не сможете никак.

Приняв во внимание проведенные выше расчеты, сделаем вывод, что, когда у вас несколько объектов для аренды и стоят они немало, то регистрировать индивидуального предпринимателя - выгодное дело. На основе примеров вы можете произвести расчет в соответствии со своей ситуацией, а также определить для себя наиболее выгодный вариант.